Omakotitalon kuntotarkastus – mielen möröstä asuntokaupan rauhanturvaajaksi

Omakotitalon kuntotarkastus ja sen virheet ovat herkullinen aihe medialle. Iltapäivälehdet kertovat mielellään tapauksista, joissa tarkastettu koti onkin havaittu asuntokaupan jälkeen kosteusvaurioituneeksi tai ”hometaloksi”, jossa on sairastuttu erilaisiin sairauksiin. – Uutiskynnystä eivät ylitä onnistuneet asuntokaupat. Ne ovat tylsiä.

Pitkälliset oikeuskäsittelyt ja omaisuuden menetys ovat suurimpia pelkojamme. Pohdimme, mistä löytää kuntotarkastaja, joka on tarkka, osaava ja vastuullinen. Keneen voi luottaa ja mitä tarkastuksella löytyy? Miten voin itse pienentää kaupan riskejä? Uskallanko myydä vanhan taloni ja mitä tietoja siitä tulee antaa?

Omakotitalon kuntotarkastus – näin ostat tarkastuksen oikein

Omakotitalon kuntotarkastus on asiantuntijapalvelu. Sen ostaminen voi tuntua hankalalta. Et ehkä ennen ole tutustunut koko asiaan. Tuntemattoman palvelusisällön ostaminen ei ole kenellekään helppoa.

Asuntokauppaa varten tarkastuksesta on tehty useiden asiantuntijatahojen kanssa yhteistyönä ns. Yhteinen Toimintamalli, YTM.

Mallin mukaisen kuntotarkastuksen tavoitteena on tarjota kaupan osapuolille riittävät tiedot kuntotarkastuksen kohteesta kaupan onnistumista varten. – Ilman tällaista sovittua mallia tarkastuksia olisi vaikea laadullisesti valvoa, mieltää onnistuneeksi tai esimerkiksi reklamoida virheellisestä tarkastuksesta.

Kuntotarkastuksen ostajien olisi tutustuttava tarkoin tähän malliin ennen tarkastuksen ostamista sekä varmistauduttava kysymällä, että tarjottu tarkastus varmasti on vähintään tämän YTM:n mukainen. Tutustu YTM-malliin.

Selvitä kuntotarkastajan koulutus, kokemus, osaaminen ja referenssit

Ostajan kannattaa lisäksi aina selvittää tarkastajan koulutus, kokemus ja osaaminen. On yleensä myös vaivatonta ja kannattavaa selvittää asiakaskokemuksia verkossa. Omakotitalon kuntotarkastus herättää tunteita, joten aiheesta kirjoitetaan mieluusti eri keskustelupalstoilla.

Huolella toteutettu kuntotarkastusprosessi aina sen ostamisesta kuntotarkastusraportin läpikäyntiin ehkäisee piilevien virheiden riskiä merkittävällä tavalla. Hyvin toteutettuna ja asiakkaalle ymmärrettävästi tulkittuna kuntotarkastus on työväline pysyviin asuntokauppoihin.

On ymmärrettävä, että mitä vanhempi talo on kyseessä, sitä suuremmalla todennäköisyydellä kohde hyötyy erillisistä kuntotutkimuksista. Hyvä kuntotarkastusraportti ottaa kantaa myös tähän.

Varmista nämä 3 seikkaa omakotitalon kuntotarkastuksesta ja teet pysyvät asuntokaupat

Pysyvät ja onnistuneet asuntokaupat ovat varmasti jokaisen asuntokaupan osapuolen tavoite. Näillä kolmella ohjeella selviät parhaiten kaupan ja kodin kunnon tuntemuksen karikoista.

1. Varmista, että omakotitalon kuntotarkastus tehdään vähintään Yhteisen toimintamallin mukaisesti

Sen tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, käyttöturvallisuus- ja terveysriskeistä sekä toimenpide-ehdotuksista.

Tarkastuksessa talotekniikka arvioidaan näkyviltä osilta iän ja käyttäjältä saatujen tietojen perusteella. Kuntotarkastuksella käydään läpi kaikki kohteen rakenteet, tilat ja rakennusosat.

Kuntotarkastukseen kuuluu yleensä avaus rasiaporalla tehtynä. Kuntotarkastaja valitsee kohdan, josta pääsee näkemään esimerkiksi riskirakenteen tarkemmin. Koska rasiaporareikä on melkoisen pieni (alle 10 cm halkaisija), jää tässä kohden vielä helpostikin riskejä havaitsematta. Parempi olisikin sopia erillisestä avauksesta, jossa rakenteet saadaan sovitulta osin kattavammin esiin. Näin vältytään suurilta riskeiltä piilevien virheiden suhteen.

Kuntotarkastusraportti, saa kommentoida

Lukiessasi kuntotarkastusraporttia, voit varmistaa myös sen olevan YTM:n mukainen vertaamalla sen tietoja edellä mainittuihin KH-ohjetiedostoihin. Lyhyesti voidaan todeta, että kuntotarkastusraportti on yleensä kymmenien sivujen pituinen. Hälytyskellojen tulee soida, jos raportti on esimerkiksi alle 10 sivua pitkä. Myös valokuvat tarkastetuista kohdista tulee sisältyä raporttiin.

Kuntotarkastusraportin tulee olla perusteltu, selkeä ja ymmärrettävä. ”Kysy, kysy, kysy” on hyvä ohje kuntotarkastusraporttia lukiessasi. Älä jää miettimään kohtaa, jota et ymmärrä. Voit kysyä tarkastajalta eri seikoista ja pyytää tarkennuksia, mikäli näet sellaiselle tarvetta.

Esimerkiksi kommentti ”mummonmökin haju” ei ole asiantuntijakieltä. Mikäli kohteessa on poikkeavaa hajua, tulee tämän syy selvittää tai kertoa, mikäli hajulle ei ole selvitettyä syytä. Kosteus, homeet, huono ilmanvaihto, kuollut hiiri kattorakenteessa, vanhat puru- tms. eristeet jne. voivat kaikki aiheuttaa ummehtunutta tai raikkaasta ilmasta poikkeavia hajuja.

2. Onnistuneet kaupat syntyvät, kun myyjä on antanut kaikki tiedossaan olevat kauppaan vaikutukselliset seikat ostajalle.

Kuntotarkastuksen yhteydessä kannattaa todella kertoa kaikki kohteen tiedot salaamatta mitään. Myös vanhemmista, korjatuista vaurioista tulisi kertoa. Ne ovat osa kohteen historiaa ja niistä voi löytyä näkyviä merkkejä esimerkiksi remontin yhteydessä. Näitä tietoja varten mainio dokumentti on Kuntotarkastuksen alkuhaastattelulomake.

Kun annat tietosi alkuhaastattelulomakkeeseen, joka liitetään kuntotarkastusraporttiin, voit olla huoletta oman tiedonantovelvollisuutesi todentamisesta. Sen vuoksi, mitä huolellisemmin lomakkeen eri kohdat täydennät, sitä varmemmin vältyt näiden asioiden mahdollisilta reklamaatiolta ja lisätiedusteluilta.

Yleensä lomakkeen loppuosassa on tyhjää tilaa, johon voit kirjoittaa myös niistä kiinteistön seikoista, joita ei alkuhaastattelulomakkeella ole kysytty. Tällaiset tiedot ovat yleensä hyvin yksilöllisiä ja esimerkiksi tonttikohtaisia. Tärkeää on antaa kaikki tiedot, sanan mukaisesti. Ostaja on tällöin saanut tiedot kustakin rakenteesta tai seikasta sekä sinulta että kuntotarkastusraportista.

Onnistuneet kaupat tehdään tietoja avoimesti esittämällä. Myyjä tietää, mitä myy, ja ostaja tietää, mitä on ostamassa.

Kiinteistönvälittäjää ajatellen kuntotarkastusraportti ja kuntotarkastuksen haastattelulomake ovat myös tärkeitä seikkoja mm. realistisen hinta-arvion määritystä varten. Lue lisää Hyvän Välitystavan ohje(Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto KVKL ry).

Tässä yhteydessä on hyvä esittää kiinteistönväittäjälle myös kotisi huoltokirja. Se kertoo, miten kodistasi on säännönmukaisesti pidetty huolta. Kuten auton huoltokirjakin, vaikuttaa kodin huoltokirja kaupantekoon positiivisesti.

3. Teetä aina kuntotarkastusraportissa suositellut lisätutkimukset.

Hyvä tarkastus kuvaa rakenteiden kunnon lisäksi potentiaalisia riskejä ja mahdollisia lisätutkimustarpeita riskien välttämiseksi.

Suositellut lisätutkimukset kannattaa tehdä aina, myös tilastojen varjossa, sillä tekemättä jätetyt lisä-/kuntotutkimukset ovat suurimpia asuntokaupan reklamaatioiden aiheuttajia.

Kuntotutkimuksia ovat muun muassa:

•    Nimetyn rakennuksen osan kuntotutkimus
•    Putkiston kuntotutkimus
•    Sähköjärjestelmän kuntotutkimus
•    Parvekkeen kuntotutkimus
•    Vesikaton kuntotutkimus
•    Ilmanvaihdon kuntotutkimus
•    Asbestikartoitus

Kuntotutkimuksella selvitetään kyseisen kohteen kunto ja toiminta. Tutkimustapa riippuu aina tutkimuksen kohteesta. Näin tarkennetulla tutkimuksella pyritään saamaan selkoa vaurioiden mahdollisuudesta ja/tai niiden syistä. Lisäksi näin saadun tiedon perusteella voidaan määritellä rakenteen korjaustapa, korjauksen ajankohta sekä laajuus. – Ilman kuntotutkimusta ei voida määritellä vaurioiden syiden poistamista ja oikeita korjaustoimenpiteitä.

Hyvä kuntotarkastus toteutuu Yhteisen toimintamallin mukaisella kuntotarkastuksella, kaupan osapuolien yhteistyöllä, avoimella viestinnällä ja tarvittaessa kohteen lisätutkimuksin.

Kuntotarkastaja Lintukankaan ohje kuntotarkastuksen ostajille

Useita tarkastuksia tehneenä Kuntotarkastaja Lintukangas on nähnyt lukuisia kuntotarkastusraportteja, eri toimijoiden tekemiä. Siksi emme voi kuin painottaa vielä kertaalleen, kuinka tärkeää on osata ostaa kuntotarkastus, tuntea ostettavan palvelun sisällöt, olla avoin ja kysellä. Tulee antaa mieluummin liikaa tietoa kuin jättää mitään seikkaa kertomatta esim. ”koska jokin kohta on jo korjattu”.

Hyvin toteutettu kuntotarkastus ei ole pelottava mörkö erilaisine epävarmuuksineen vaan asuntokauppaan pysyvyyttä ja mielenrauhaa tuova turva.

Lue lisää kuntotarkastuksesta

Riikka Lintukangas
Kuntotarkastaja
Energiatodistuksen laatijan pätevyys FISE
LKV, LVV, KiAT
Julkinen kaupanvahvistaja
Asiantuntijalausunnot